Datagrundlaget for boligudbudsstatistikken
Finans Danmark offentliggør i samarbejde med RealView® - e-nettet/RealviewTNI en række månedlige nøgletal for ejerboligmarkedet. Nøgletallene er beregnet på baggrund af observationer af ejerboliger, der annonceres på internettet. De indsamlede data forædles i samarbejde med branchen i RealView®. Informationsprodukter baseret på RealView® anvendes på daglig basis af en række fremtrædende aktører i og omkring ejendomsmarkedet, herunder ministerier, finansielle aktører samt ejendomsmæglere m.fl.
Datagrundlaget anslås at dække samtlige ejerboliger, der er udbudt til salg ad officielle kanaler (blandt andet medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening) på internettet
På baggrund af de indsamlede data beregnes hver måned seks nøgletal, der skal ses som indikatorer for udviklingen i blandt andet udbudsprisniveau, omsætningshastighed og forskydninger i markedsvolumen.
For hver måned opdeles datasættet i to kategorier. Boliger der er nedtaget fra internettet i løbet af måneden og boliger, der fortsat er udbudt på internettet ved udgangen af måneden.
Nøgletallene i Finans Danmarks Boligudbudsstatistik:
| Tilbageværende boliger i slutningen af måneden | |
|---|---|
| Udbudte boliger | Antallet af boliger, der var observeret på internettet ved månedens udgang |
| Udbudstider | Det gennemsnitlige antal dage de tilbageværende boliger i gennemsnit har været udbudt på internettet |
| Udbudspriser | Den gennemsnitlige, annoncerede pris for de tilbageværende boliger (beregnet pr. kvadratmeter) |
| Nedtagne boliger i løbet af måneden | |
| Nedtagne boliger | Antallet af boliger, der er afgået fra internettet i løbet af måneden |
| Liggetider | Det gennemsnitlige antal dage, de boliger, der er afgået i løbet af måneden, har været udbudt på internettet |
| Nedtagningspriser | Den gennemsnitlige sidst annoncerede pris for de boliger, der er blevet fjernet fra internettet i løbet af måneden (beregnet pr. kvadratmeter) |
I afsnittet ”Definitioner og metode” nedenfor er der en nærmere gennemgang af beregningsmetoden.
Nøgletallene offentliggøres på Finans Danmarks hjemmeside ca. den 10. hver måned. Se udgivelseskalender.
Formål med statistikken
Boligudbudsstatistikken er et supplement til de kendte ejendomsprisstatistikker fra Danmarks Statistik og Finans Danmark. Disse statistikker bygger på de faktiske handelspriser.
Boligudbudsstatistikken indeholder ikke handelspriser, men kun de priser som boligerne er udbudt til på internettet. Statistikken skal ses som et supplement til statistikkerne over de faktiske priser. Boligudbudsstatistikken har imidlertid den fordel, at den kan offentliggøres relativt hurtigt efter månedsskift og dermed være en aktuel indikator på udviklingen på boligmarkedet.
Statistikken indeholder bl.a. nøgletal for udbuds- og nedtagningspriser. Desuden indeholder den faste månedlige indikatorer for blandt andet liggetider og antallet af boliger, der afgår fra markedet i den aktuelle periode. Disse nøgletal kan ses som indikatorer på salgstider og antal salg og offentliggøres ikke systematisk i andre statistikker.
Definitioner og metode
De seks nøgletal, der beregnes på baggrund af observationer fra internettet, defineres på følgende måde:
- Udbudte boliger
Antallet af ejerboliger som fortsat er udbudt på internettet ultimo måneden. - Udbudstider
Udbudstiden er den samlede tid en bolig har været udbudt på internettet. Den gennemsnitlige udbudstid opgøres ultimo den aktuelle måned, for ejerboliger, der ikke er afgået fra internettet i løbet af måneden. En lavere gennemsnitlig udbudstid kan være et udtryk for, at ejerboliger sælges hurtigere, men kan dog også skyldes, at der er blevet sat mange nye boliger til salg i forhold til bestanden den aktuelle måned. Det vil påvirke den gennemsnitlige udbudstid i nedadgående retning. - Udbudspriser
Udbudsprisen er den pris, en bolig er udbudt til på internettet i en given måned. Udbudsprisen opgøres som et gennemsnit over den aktuelle måned for ejerboliger, der ikke er afgået fra internettet i løbet af måneden. Hvis udbudsprisen på en bolig er ændret i løbet af måneden, indgår boligen således med den gennemsnitlige pris. Udbudsprisen beregnes pr. kvadratmeter. - Antal nedtagne boliger
Antallet af ejerboliger, som er afgået fra internettet i løbet af den aktuelle måned. En bolig betragtes som afgået, hvis boligen er fjernet, og ikke er observeret igen hos den samme formidler af ejerboliger senest den 5. hverdag i den efterfølgende kalendermåned. Observeres boligen hos en anden formidler af ejerboliger, vil boligen således indgå i statistikken som afgået. - Liggetider
Liggetiden er den samlede tid, en ejerbolig har været observeret på internettet, før den nedtages. Liggetiden opgøres for ejerboliger, der er afgået fra internettet i løbet af den aktuelle måned. Den gennemsnitlige liggetid i fx maj er således beregnet på baggrund af de boliger, der er afgået fra internettet i maj måned. - Nedtagningspriser
Nedtagningsprisen er den annoncerede udbudspris på det tidspunkt, ejerboligen afgår fra internettet. Nedtagningsprisen opgøres for ejerboliger, der er afgået fra internettet i løbet af den aktuelle måned. Nedtagningsprisen beregnes pr. kvadratmeter.
Nøgletallene offentliggøres for hele landet samt på regioner og landsdele for ejendomskategorierne parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse. For ejerlejligheder offentliggøres statistikken endvidere for otte af de største byer.
Sådan defineres boligens størrelse
I boligudbudsstatistikken anvendes de kvadratmetermål, som oplyses for ejerboligerne i salgsannoncerne på internettet. For parcel- og rækkehuse samt fritidshuse opgives BBR-arealet. For ejerlejligheder er der frem til 1. februar 2011 anvendt det tinglyste areal. Fra 1. februar 2011 og frem er for ejerlejligheder også anvendt BBR-arealet.
Beregning af nøgletal
Antallet af udbudte og nedtagne boliger er simple optællinger af boligerne i de to kategorier "tilbageværende boliger i slutningen af måneden" og "nedtagne boliger i løbet af måneden". Udbudstider, udbudspriser, liggetider og nedtagningspriser er simple gennemsnit på kommuneniveau, mens de på landsdele, regioner og landsplan er vægtede med boligbestanden.
Vægtene, der bliver anvendt, er boligbestanden i kommunerne for den relevante boligtype. Konsekvensen af at vægte statistikken er, at den ikke isoleret set påvirkes af forskydninger i sammensætningen af boligudbuddet i kommunerne. Det betyder, at eksempelvis udbudspriserne på landsplan ikke påvirkes positivt, alene fordi der en måned bliver sat relativt mange boliger til salg i København, hvor priserne generelt er væsentlig højere end landsgennemsnittet. Hvis statistikken ikke er vægtet, kan det være vanskeligere at bedømme, om udsving på landsplan, landsdele eller regionsniveau i ligge- eller udbudstider, udbuds- eller nedtagningspriser skyldes reelle ændringer i aktiviteten på boligmarkedet, eller om det skyldes forskydninger i sammensætningen af boligudbuddet. Det giver bedre mulighed for at sammenligne data over tid.
Vægtningsgrundlaget
Boligbestanden produceres af Danmarks Statistik og opgøres halvårligt i februar og juli. Vægtningsgrundlaget for boligudbudsstatistikken er således boligbestanden opgjort senest 6 måneder før.
Ejerlejligheder i vægtningsgrundlaget er opgjort som summen af "ejerlejligheder" i ejendomskategorierne "parcelhuse", "rækkehuse", "etageboliger" og "sommerhuse" i Danmarks Statistiks boligbestand. Det skyldes, at Danmarks Statistik ikke opererer med en selvstændig ejendomskategori for ejerlejligheder.
Parcel- og rækkehuse svarer til de to ejendomskategorier "parcelhuse" og "rækkehuse" fratrukket antallet af ejerlejligheder i disse ejendomskategorier.
Fritidshuse er "sommerhuse" fratrukket antallet af ejerlejligheder i sommerhuse.
Forbehold
Det er nærliggende at anvende boligudbudsstatistikkens nøgletal som indikatorer for udviklingen på ejerboligmarkedet. Udbudsstatistikken kan imidlertid ikke sidestilles med en salgsstatistik, da den ikke indeholder hverken faktiske salgspriser, salgstider eller antal salg.
Boligudbudsstatistikken består af annoncerede priser modsat ejendomsprisstatistikkerne fra Danmarks Statistik og Finans Danmark, der bygger på de faktiske handlede priser. Det gør en stor forskel. I perioder med fart på boligmarkedet er det ikke unormalt med budrunder, hvor potentielle købere overbyder udbudsprisen. Omvendt vil der i perioder, hvor boligmarkedet er trægt ofte blive givet større eller mindre afslag i de udbudte priser. Det er forhold, som ikke fanges i nedtagningspriserne.
Nøgletallene for liggetider og antal nedtagne ejerboliger kan ses som indikatorer på salgstider og antal solgte ejerboliger. At en ejerbolig afgår fra internettet er imidlertid ikke nødvendigvis ensbetydende med, at boligen er blevet solgt. Måske har ejeren besluttet sig for at beholde boligen til sig selv eller til udlejning, sælge boligen selv uden hjælp fra en professionel ejendomsformidler i fx Den Blå Avis, eller skifte til en anden formidler af ejerboliger. Det tager boligudbudsstatistikken p.t. ikke tage højde for. Derfor bør de to nøgletal udelukkende betragtes som indikatorer.
