Finans Danmark har i samarbejde med Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Advokatrådet, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater og Danske Boligadvokater udarbejdet en række standardgarantitekster:
- Ved køb af nybygget fast ejendom
- Ved køb af nybygget andelsbolig - entreprenørstyret
- Ved køb af nybygget andelsbolig - brugerstyret
- Ved køb af eksisterende fast ejendom
- Ved køb af eksisterende andelsbolig
Vigtigt vedr. standardgaranti for nybygget fast ejendom
I en nylig kendelse fra Voldgiftsnævnet (sagsnr. G 3263) , blev en tvist med en forbruger afvist fra behandling ved nævnet, fordi nævnet fandt at en passus, der fremgår af standardgarantien, er i strid med voldgiftslovens § 7, stk. 2 (en aftale om voldgift, der er indgået før tvisten opstod, er ikke bindende for forbrugeren). På den baggrund arbejdes der på en ændret formulering til afsnit 2 om mangler i standardgarantien vedr. nybygget fast ejendom. Det er det sidste afsnit markeret med fed skrift, nedenfor, der har vist sig at give udfordringer jf. den afsagte kendelse:
Pkt. 2 i standardgaranti for nybygget fast ejendom lyder som følger:
”2. Mangler
Der skal være afholdt en afleveringsforretning, og køber skal have afgivet en erklæring om, at denne har overtaget ejendommen uden væsentlige mangler. Hvis der mellem køber og sælger er enighed om eksistensen af en mangel og størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan dette beløb tilbageholdes i forbindelse med frigivelse af garantibeløbet/det deponerede beløb.
Hvis køber påberåber sig en mangel ved byggeriet, og sælger ikke er enig i eksistensen heraf eller størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan køber tilbageholde et rimeligt beløb maksimalt svarende til udbedringsomkostningerne.
Køber skal herefter straks og senest inden 10 arbejdsdage foranledige, at der indsendes en begæring til Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed om at få den mulige mangel og eventuelle udbedringsomkostninger vurderet af en uafhængig sagkyndig. Der kan herefter alene tilbageholdes et beløb svarende til den sagkyndiges vurdering. Har køber ikke indsendt en begæring om vurdering af en uafhængig sagkyndig inden for 10 arbejdsdage, skal det af køber tilbageholdte beløb frigives til sælger i sin helhed.”
Det markerede afsnit henviser til reglerne om sagkyndig beslutning hos Voldgiftsnævnet. Da parterne i et projektkøb ikke har indgået entreprisekontrakt, men alene en købsaftale, og da det er uklart, om der henvises til regelsættet om sagkyndig beslutning under AB92 reglerne eller AB18 regler, hvor førstnævnte ikke er en bindende voldgiftskendelse og sidstnævnte er, anses afsnittet for at være usikker at anvende.
Finans Danmark, Dansk Ejendomsmæglerforening og Danske Advokater er aktuelt i dialog med Voldgiftsnævnet om en løsning. Indtil en endelig løsning er fundet, er det dog vigtigt at være opmærksom på usikkerheden ved den gældende aftaletekst, og udbydere/sælgere af nybygget fast ejendom bør overveje en fravigelse/konkret justering af denne del af standardgarantien, og samtidig udtrykkeligt informere køberne om virkningen heraf, iht.§ 23 i bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom. Fravigelser skal således være tydeligt specificerede overfor forbrugeren.
Når der er nyt om ovenstående vil der blive lagt yderligere information ud.
