Konklusionen bygger især på en stabil udvikling i danskernes samlede boligudgifter og en meget afdæmpet vækst i boligudlånet.
-Erfaringen viser, at trusler mod den finansielle stabilitet og risiko for en finansiel krise tager afsæt i en kraftig opbygning af kredit. Og det er simpelthen ikke sket. Vi har ganske rigtigt haft stigende boligpriser, men de afspejler stigende indkomster og især de meget lave renter. Udlånsvæksten til ejerboliger har været meget behersket, siger Ulrik Nødgaard, direktør i Finansrådet.
Siden 2010 er udlånet til ejerboliger, fra bank og realkredit, i snit blot steget 1,2 pct. om året. Det står i voldsom kontrast til årene op mod 2008 og 2009, da finanskrisen satte ind, og boblen brast på boligmarkedet, hvilket bidrog til en årelang nedtur.
Den afdæmpede kreditvækst herhjemme står også i skærende kontrast til udviklingen i Norge og Sverige, hvor udlånet er vokset støt gennem de senere år. Det hænger sammen med, at priserne på de norske og svenske boligmarkeder er steget næsten uafbrudt siden 2000.
- Norge og Sverige har i de seneste år også indført ny regulering af boligudlånene. Men det er vigtigt at se de skærpede krav til långivningen i vore nabolande i sammenhæng med, at udlånene har udviklet sig helt anderledes end herhjemme, siger Ulrik Nødgaard.
Forklaringen bag de stigende boligpriser skal findes i det ekstremt lave renteniveau, samtidig med at danskerne har fået flere penge mellem hænderne bl.a. på grund af den positive udvikling på arbejdsmarkedet.
Derfor fylder danskernes udgifter til ejerbolig ikke mere i deres økonomi i dag end for tre til fire år siden. Den såkaldte boligbyrde, der er et udtryk for, hvor meget af en husholdnings disponible indkomst, der går til et lånefinansieret køb af en ejerbolig, har ligget fladt de seneste år.
Særlig opmærksom på København
Selvom der overordnet således ikke er tegn på en prisboble på det danske boligmarked, er det dog værd at holde et vågent øje med det københavnske marked.
Selvom der overordnet således ikke er tegn på en prisboble på det danske boligmarked, er det dog værd at holde et vågent øje med det københavnske marked.
Her er priserne vokset særligt meget – men det skal bl.a. ses i sammenhæng med højere indkomster og en større befolkningstilstrømning. Tager man højde for den almindelige prisudvikling, er boligpriserne i København således fortsat under toppunktet under højkonjunkturen i midten af 00’erne.
-Priserne er høje, men de er ikke for høje, når vi kigger ned i de underliggende faktorer. Det er klart, at hvis – eller når - renten stiger fra det nuværende lave niveau, vil vi formentlig se et prisfald. Men det er, alt andet lige, usandsynligt at det kan få indflydelse på den finansielle stabilitet. Husk på, at de københavnske ejerboliger kun fylder en brøkdel (4,6 pct.) af det samlede boligmarked. Og uden for København er der altså ingen, der taler om risiko for en boligboble, siger Ulrik Nødgaard.
Han peger også på, at der de sidste 12 måneder er indført flere tiltag, der strammer kreditgivningen og kravene til boligkøberne yderligere.
I november sidste år blev der indført krav om en 5 pct. kontant udbetaling, og Finanstilsynet kom i februar med en særlig vejledning om boligbelåning i vækstområder, som aktuelt gælder København og Aarhus.
-Jeg mener, det er vigtigt, vi nu lader de fortsat relativt nye initiativer, der allerede er gennemført, få effekt, samt får afklaret den fremtidige plan for boligbeskatning, inden man begynder at se på eventuel yderligere regulering, siger Ulrik Nødgaard.