Finansrådet, Realkreditrådet og Realkreditforeningen (organisationerne) takker for muligheden for at kommentere på de fremsendte udkast til ændring af værdiansættelsesbekendtgørelserne samt kategoribekendtgørelsen.
Udkast til Bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer
Ad § 2, stk. 2
Det foreslås, at institutterne til brug for værdiansættelsen skal inddrage ”relevante sammenlignelige referencer”.
Det er efter organisationernes vurdering problematisk, at der på denne måde stilles et generelt krav om referencer. Baggrunden herfor er, at når en ejerbolig er handlet i fri handel mellem uafhængige parter, vil den opnåede handelspris være det bedste udtryk for markedsværdien på det givne tidspunkt. Der er således ikke noget behov for i denne situation at stille krav om inddragelse af referencer.
Vi skal derfor opfordre til, at det foreslåede stk. 2 ændres, således at den ovenfor beskrevne situation med ejerboliger undtages fra kravet om referencer. Alternativt bør der tilføjes ordene ”hvor det er muligt og relevant” som afslutning på sætningen.
Ad § 6, stk. 1
Det foreslås, at ”en faktor, der afspejler markedets afkastkrav” ændres til: ”markedets afkastprocent”.
Det er organisationernes vurdering, at såfremt man multiplicerer nettolejen med en afkastprocent, får man ikke et korrekt resultat. Organisationerne skal derfor opfordre til at, at ændringen ikke gennemføres. Alternativt bør ”multiplicere” ændres til: ”dividere”.
Ad § 6, stk. 2
Afkastprocenten afspejler andre forhold end kun de oplistede. Afkastprocenten beregnes blandt andet ud fra muligheden for gensalg og lignende. Derfor foreslår vi, at det kommer til at fremgå, at markedets afkastprocent skal afspejle blandt andet den pågældende ejendomstype i området, ejendommens karakter og sikkerheden for opretholdelse af nettoindtægten på ejendommen.
Ad § 7
Diskontoen er p.t. 0 (= nul), og det vil ved beregninger efter bl.a. § 8, stk. 2, og § 9 give forkerte værdier.
Ad § 8, stk. 2, 1. pkt.
Det foreslås indført som en betingelse, at panthaver skal godkende afståelsesretten. Dette medfører imidlertid et problem i relation til allerede indgåede lejekontrakter, hvor denne betingelse ikke kan forventes at kunne opfyldes.
Det er organisationernes opfattelse, at den hidtidige lejers hæftelse for lejen i hele uopsigelighedsperioden bør kunne erstatte panthavers godkendelse af afståelsesretten. Hertil kommer, at når lejers afståelsesret er betinget af udlejers godkendelse, bør det være tilstrækkeligt for anvendelse af merlejereglen, at udlejer har forpligtet sig til forudgående panthaveraccept.
Ad § 8, stk. 2, 3. pkt.
Det fremgår af udkastet, at ”Tilbagediskonteringen sker med anvendelse af en rente, der højst svarer til diskontoen, reduceret med den aktuelle inflationstakt”.
Det er organisationernes vurdering, at ”højst” bør ændres til: ”mindst”. Derudover bør det tilføjes, at renten, der svarer til diskontoen, ikke kan være lavere end 0 (= nul), da det vil give forkerte værdier.
Ad § 8, stk. 4
Organisationerne skal anmode om bekræftelse af, at der kun kan tillægges nutidsværdi for merleje for den periode, hvor lejen er fredet.
Ad § 10, stk. 1
Det fremgår, at nettooverskuddet skal multipliceres med ”en faktor, der afspejler ejendommens karakter samt markedets afkastkrav for den pågældende ejendomstype i området”.
Organisationerne skal foreslå, at formuleringen bør ændres, således at den stemmer overens med den tilsvarende formulering i § 6, stk. 1. Det vil sige, at der i stedet for en ”faktor” opereres med en ”afkastprocent”.
Ad § 15, stk. 2
Ifølge bilaget, der forklarer nærmere om ændringsforslaget, er hensigten med ophævelsen af stk. 2 at sikre, at det altid er markedslejen, der danner udgangspunktet for værdiansættelse i henhold til § 15.
Det vil dog kun være markedslejen, der danner grundlag for værdiansættelse af almene boliger med tilskud, hvis fradraget af mindrelejen, i henhold til § 9, stk. 2, ikke er gældende for almene boliger.
Organisationerne skal på den baggrund bede om en tilkendegivelse af, hvorvidt fradraget for mindreleje, jf. § 9, stk. 2, ikke er gældende for vurderinger i henhold til § 15 på trods af, at der vil gå en del år, før en investor vil kunne regulere lejen i samtlige lejemål op til markedslejeniveau.
Ad § 16, stk. 1
Organisationerne skal henstille, at formuleringen "bortset fra vindmøller" flyttes til 2. sætning, der herefter lyder som følger: ”Ansættelsen skal, bortset fra vindmøller, ske på grundlag af en rentabilitetsberegning efter §§ 6-8 etc.".
Ad § 27, stk. 2
Af høringsnotatet fremgår det, at de 6 måneder ændres til 9 måneder, så lånetilbud uden forbehold for instituttets værdiansættelse ikke kan afgives senere end 9 måneder fra besigtigelsestidspunktet. Ændringen fremgår ikke af bekendtgørelsesudkastet, men vi kan støtte en sådan ændring.
Udkast til Bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling
Ad § 2, stk. 2
Det foreslås, at institutterne til brug for værdiansættelsen skal inddrage ”relevante sammenlignelige referencer”.
Det er efter organisationernes vurdering problematisk, at der på denne måde stilles et generelt krav om referencer. Baggrunden herfor er, at når en ejerbolig er handlet i fri handel mellem uafhængige parter, vil den opnåede handelspris være det bedste udtryk for markedsværdien på det givne tidspunkt. Der er således ikke noget behov for i denne situation at stille krav om inddragelse af referencer.
Vi skal derfor opfordre til, at det foreslåede stk. 2 ændres, således at den ovenfor beskrevne situation med ejerboliger undtages fra kravet om referencer. Alternativt bør der tilføjes ordene ”hvor det er muligt og relevant” som afslutning på sætningen.
Ad § 3, stk. 2
Vi foreslår, at reglerne om, at besigtigelse og værdiansættelse kan overdrages til andre end realkreditinstitutternes ansatte, bliver enslydende med bestemmelsen i bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer.
Ad § 6, stk. 1
Det foreslås, at ”en faktor, der afspejler markedets afkastkrav” ændres til: ”markedets afkastprocent”.
Det er organisationernes vurdering, at såfremt man multiplicerer nettolejen med en afkastprocent, får man ikke et korrekt resultat. Organisationerne skal derfor opfordre til at, at ændringen ikke gennemføres. Alternativt skal ”multiplicere” ændres til ”dividere”.
Ad § 6, stk. 2
Afkastprocenten afspejler andre forhold end kun de oplistede. Afkastprocenten beregnes blandt andet ud fra muligheden for gensalg og lignende. Derfor foreslår vi, at det kommer til at fremgå, at markedets afkastprocent skal afspejle blandt andet den pågældende ejendomstype i området, ejendommens karakter og sikkerheden for opretholdelse af nettoindtægten på ejendommen.
Ad § 7
Diskontoen er p.t. 0 (= nul), og det vil ved beregninger efter bl.a. § 8, stk. 2, og § 9 give forkerte værdier.
Ad § 8, stk. 2, 1. pkt.
Det foreslås indført som en betingelse, at panthaver skal godkende afståelsesretten. Dette medfører imidlertid et problem i relation til allerede indgåede lejekontrakter, hvor denne betingelse ikke kan forventes at kunne opfyldes.
Det er organisationernes opfattelse, at den hidtidige lejers hæftelse for lejen i hele uopsigelighedsperioden bør kunne erstatte panthavers godkendelse af afståelsesretten. Hertil kommer, at når lejers afståelsesret er betinget af udlejers godkendelse, bør det være tilstrækkeligt for anvendelse af merlejereglen, at udlejer har forpligtet sig til forudgående panthaveraccept.
Ad § 8, stk. 2, 3. pkt.
Det fremgår af udkastet, at ”Tilbagediskonteringen sker med anvendelse af en rente, der højst svarer til diskontoen, reduceret med den aktuelle inflationstakt”.
Det er organisationernes vurdering, at ”højst” bør ændres til: ”mindst”. Derudover bør det tilføjes, at renten, der svarer til diskontoen, ikke kan være lavere end 0 (= nul), da det vil give forkerte værdier.
Ad § 8, stk. 2
Organisationerne skal anmode om bekræftelse af, at der kun kan tillægges nutidsværdi for merleje for den periode, hvor lejen er fredet.
Ad § 10, stk. 1
Det fremgår, at nettooverskuddet skal multipliceres med ”en faktor, der afspejler ejendommens karakter samt markedets afkastkrav for den pågældende ejendomstype i området”.
Organisationerne skal foreslå, at formuleringen bør ændres, således at den stemmer overens med den tilsvarende formulering i § 6, stk. 1. Det vil sige, at der i stedet for en ”faktor” opereres med en ”afkastprocent”.
Ad § 34, stk. 2
Af høringsnotatet fremgår det, at de 6 måneder ændres til 9 måneder, så lånetilbud uden forbehold for instituttets værdiansættelse ikke kan afgives senere end 9 måneder fra besigtigelsestidspunktet. Ændringen fremgår ikke af bekendtgørelsesudkastet, men vi kan støtte en sådan ændring.
Udkast til Bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori
Ad § 2, stk. 3
Indskrænkningen i den maksimale restløbetid for tidsbegrænsede lejekontrakter er efter organisationernes opfattelse meget vidtrækkende, idet ejers begrundelse for udlejning som oftest vil være en udstationering af flere års varighed. Det vil derfor være til stor ulempe, hvis udlejer årligt skal forny lejekontrakten for at bibeholde muligheden for belåning af ejendommen.
Umiddelbart vil det ikke være i modstrid med systematisk genudlejning, da tidsbegrænsningen fortsat vil være velbegrundet, men det vil altid kunne skabe grundlag for usikkerhed, da der ikke synes at være en tydelig rød tråd i huslejenævnenes afgørelser på området.
For lejer vil det skabe væsentlig usikkerhed, idet kun et fåtal af lejere har ønske om at indgå lejemål med så kort løbetid som ét år.
Den foreslåede ændring går direkte imod den lempelse, der er indsat i lejeloven, hvorefter en udlejer, der kun udlejer en ejer- eller andelsbolig, får en ubetinget ret til at opsige lejeren med ét års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen, blot udlejeren ejede den pågældende bolig på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.
Herudover vil en begrænsning til kun ét-årige lejekontrakter ikke fremme udlejning af boliger i områder eller i perioder, hvor det er vanskeligt at sælge en ejerbolig.
Organisationerne skal på den baggrund opfordre til, at den maksimale restløbetid på 3 bevares.
Ad § 3, stk. 1
Med udkastet lægges der op til, at flexboliger skal belånes som fritidshuse. Den fortolkning er vi ikke enig i, da § 50 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Flexhuse) definerer ejerboliger til helårsbrug som boliger, der lovligt kan benyttes til helårsbolig for ejeren. Der vil med den foreslåede ændring være ejendomme, hvor ejeren bruger ejendommen som helårsbeboelse, men hvor belåningen sker som et fritidshus. Vi ønsker ikke en skærpelse af belåningsmulighederne i landdistrikterne, som har et ønske om at tiltrække eller fastholde medborgere.
Ifølge § 2, stk. 1, kan realkreditinstitutterne belåne fritidshuse med ikke-personlige dispensationer til helårsbrug som ejerboliger, men ifølge § 3, stk. 1, kan institutterne ikke belåne ejerboliger til helårsbrug som ejerboliger, hvis der er tilladelse til, at de kan benyttes som fritidshus.
Vi foreslår derfor, at der i stedet indsættes et nyt stk. 2 eller 3, hvor det fremgår, at flexboliger kan belånes som fritidshuse.
Organisationerne står naturligvis til rådighed, såfremt der behov for en uddybning af ovenstående bemærkninger.