Tak for muligheden for at komme med bemærkninger til lovforslaget om fremtidsfuldmagter. Lovforslaget giver anledning til bemærkninger af mere generel karakter og nogle udfordringer i relation til belåning af fast ejendom. Vi fremførte tilsvarende bemærkninger til lovforslaget i 2014.
Tinglysning via autoriseret anmelderordning på baggrund af fremtidsfuldmagt
Reglerne om fremtidsfuldmagt regulerer ikke tinglysningsmæssige dispositioner, hvortil der stilles særlige formkrav til fuldmagten. Flere realkreditinstitutter anvender den autoriserede anmelderordning, hvor instituttet på baggrund af en fuldmagt fra långiver udsteder, signerer og tinglyser et digitalt realkreditpantebrev.
Ved optagelse af realkreditlån betyder det, at fremtidsfuldmægtigen underskriver de nødvendige dokumenter, herunder fuldmagten til realkreditinstituttet til at udstede, signere og tinglyse et digitalt realkreditpantebrev. Der er derfor tale om en videregivelse af fremtidsfuldmagten, som er mulig efter forslagets § 20, stk. 2, men da realkreditinstituttet også er kreditor på pantebrevet, er det en bemyndigelse, der giver adgang til selvkontrahering, hvilket ikke vil være i overensstemmelse med forslagets § 13.
Der er således behov for at få afdækket, hvordan fremtidsfuldmagter skal virke i forhold til tinglysningsmæssige dispositioner, herunder hvordan det er muligt at anvende den autoriserede anmelderordning i sager med fremtidsfuldmagt.
Fremtidsfuldmagtens tinglysning i Personbogen
Det fremgår af § 27, at Statsforvaltningens afgørelser om ikraftsættelse, tilbagekaldelse, ændring eller ophør af en fremtidsfuldmagt har virkning fra det tidspunkt, hvor den tinglyses i Personbogen. Formålet med tinglysning er at sikre tredjemand en enkel mulighed for at gøre sig bekendt med den til enhver tid gældende fremtidsfuldmagt.
Da tinglyste dokumenter ikke må indeholde cpr.nr., vil det ikke ud fra tingbogen være muligt entydigt at identificere fremtidsfuldmægtigen, medmindre fremtidsfuldmagten tinglyses i Personbogen for både fuldmagtsgiver og for fremtidsfuldmægtig.
Mange dispositioner i forbindelse med fast ejendom, herunder optagelse af realkreditlån, har et forløb, der strækker sig over tid. Det betyder, at der kan være indgået aftale med fremtidsfuldmægtigen på et tidspunkt, hvor fremtidsfuldmagten var gældende, som indebærer flere delelementer som iværksættes over tid. F.eks. indgåelse af aftale om optagelse af realkreditlån, hvor lånet kan være udbetalt og helt eller delvist disponeret over på et tidspunkt, hvor pantebrevet endnu ikke er tinglyst. Det fremstår ikke helt klart, om et tinglyst ophør af fremtidsfuldmagten, i perioden mellem indgåelse af aftalen og en senere etablering og tinglysning af realkreditpantebrevet, vil medføre, at pantebrevet ikke vil kunne tinglyses.
Vi uddyber naturligvis gerne, hvis der er spørgsmål til vores bemærkninger.