Vi takker for muligheden for at kommentere regeringens lovforslag om gennemførelse af boligkreditdirektivet.
Hvad er konsekvenserne af direktivet i Danmark og i EU?
Dansk realkredit lever allerede op til størstedelen af de nye regler
De fleste af de nye regler gælder allerede i Danmark for realkreditinstitutter, når de yder lån med sikkerhed i boligen. Det skyldes bl.a., at dansk realkredit siden starten af 1990’erne har været omfattet af EU-regler i forbrugerkreditdirektivet for lån til forbrugsformål. Det gælder også det seneste forbrugerkreditdirektiv, som blev gennemført i 2010 i kreditaftaleloven.
Dansk ret indeholder allerede i vidt omfang en beskyttelse af forbrugerne, der svarer til eller er mere vidtgående end den, der følger af boligkreditdirektivet. Det er udgangspunktet for implementeringen af dette direktiv. På grund af den særlige forhistorie til dette direktiv, som er gennemgået i lovforslaget, er dansk realkredit helt på omgangshøjde med det niveau af forbrugerbeskyttelse, som direktivet fastlægger.
Danske forbrugere får ikke meget nyt ud af boligkreditdirektivet
Vi har et meget højt niveau af forbrugerbeskyttelse, og vi er i Danmark bedre forberedt på de nye regler end mange andre EU-lande. Danske forbrugere får allerede EU-skema med standardiseret information (ESIS) og oplysninger om ÅOP. Danske forbrugere har mulighed for at tage lang betænkningstid, inden de indgår låneaftaler. Og de har retten til førtidig indfrielse, som længe har været en integreret del af det danske realkreditsystem.
For en række andre EU-lande bliver det et fremskridt for forbrugerne, når direktivet er gennemført. Ikke mindst retten til at få standardiserede informationer, når man skal vælge sit realkreditlån, og retten til at kunne indfri sit lån før tid, er store fremskridt for forbrugerne i andre lande.
Kommentarer til de enkelte dele af lovforslaget
Vi har haft mulighed for i en arbejdsgruppe at bidrage til myndighedernes udarbejdelse af lovforslaget. EU-direktiver skal jo generelt passe til mange forskellige retssystemer og på forskellige nationale finansieringsmodeller, som på afgørende punkter er anderledes end vores. I det arbejde har vi set det som vores opgave at sikre, at direktivet ”ikke gjorde mere skade end gavn” for den danske realkreditmodel - og dermed for forbrugerne.
Vi synes, at lovforslaget overordnet set er udmærket. Vi har samlet vores tekniske kommentarer til lovforslaget i vedlagte bilag . Lovforslaget ændrer ved flere love. For realkreditsektoren er ændringerne i kreditaftaleloven de væsentligste, og vores høringssvar tager derfor udgangspunkt i denne centrale lov.
Store dele af boligkreditdirektivet vil dog senere blive implementeret i nye bekendtgørelser, navnlig den kommende bekendtgørelse om god skik for boligkredit og bekendtgørelse om kompetencekrav for ansatte i kreditinstitutter. Det nærmere indhold af disse to centrale bekendtgørelser er endnu ukendt for os.
Administrative byrder som konsekvens af implementeringen af boligkreditdirektivet
Selvom vi i Danmark allerede har et meget højt niveau af forbrugerbeskyttelse og selvom vi er bedre forberedt på de nye regler end mange andre EU-lande, vil implementeringen komme til at belaste virksomhederne med store omkostninger.
Erhvervsstyrelsens Team Effektiv Regulering har til brug for deres estimat af de administrative omkostninger forbundet med implementering af boligkreditdirektivet indhentet input fra Finansrådet og os.
Her og nu kan vi ikke give særligt præcise svar på, hvor store omkostningerne bliver. Der er for mange ubekendte endnu, herunder ikke mindst hvordan bemyndigelsesbestemmelserne vil blive udmøntet i bekendtgørelse om god skik for boligkredit og bekendtgørelse om kompetencer.
Men vi kan med sikkerhed sige, at direktivet kommer til at medføre store omkostninger for realkreditinstitutter og banker. Vi har givet et foreløbigt bud i vores svar til Erhvervsstyrelsen, se vedlagt.
Kommentarer til de enkelte bestemmelser
Lovforslagets § 1 - kreditaftaleloven
ESIS
For realkreditinstitutterne bliver den største ændring fremover, at EU-skemaet ESIS kommer til at indeholde faste tekster med EU-fastsatte formuleringer. Formålet med ESIS er at hjælpe forbrugerne med bedre at forstå lånedokumenterne og at sammenligne flere tilbud.
Vi må desværre sige, at ESIS med den nye og ufleksible udformning kan blive en blokering for forbrugernes forståelse. De faste tekster er i flere tilfælde uforståelige, irrelevante og urigtige. Sproget i ESIS er ikke hensigtsmæssigt – tværtimod er det set med danske øjne gammeldags og distancerende over for forbrugerne.
Et eksempel er, at ESIS er Des med låntagerne. Det bliver realkreditinstitutter og banker så også tvunget til at blive fra 2016. Det er et kæmpestort tilbageskridt for relationen mellem långiver og forbruger. Vi gætter på, at miseren er opstået i oversættelsen fra engelsk, hvor ”you” både er du og De.
Et andet eksempel er (under pkt. 3 i ESIS): ”De modtager en advarsel , hvis kreditbeløbet når op på X kr.” Er det en fordel for forbrugeren at få en advarsel - eller er det en sanktion? Vi tror, at nogle forbrugere vil misforstå kommunikationen og blive forvirrede.
Der er mange andre eksempler på uhensigtsmæssig sprogbrug i ESIS. Nogle af de sproglige problemer er muligvis opstået i oversættelsen.
Danske finansielle institutter har i årevis høstet kritik for, at det er svært for forbrugerne at forstå de mange lånedokumenter. Det er ikke i vores interesse, at låntagerne ikke forstår os. Derfor er der udfoldet store anstrengelser i alle institutter for at kommunikere bedre, mere enkelt, kortere, mere forklarende og i øjenhøjde med kunderne.
Derfor er det mere end ærgerligt, at vi nu tvinges sprogligt i bakgear i den forkerte retning. Vi har forsøgt at gøre opmærksom på problemerne undervejs i forløbet, men desværre uden resultat. Vi opfordrer derfor nu igen de danske myndigheder til at sørge for, at i hvert fald ”De-tiltalen” undgås. Vi mener, det må kunne lade sig gøre at fortolke ESIS-skemaet i en nutidig sproglig kontekst. Og i øvrigt opfordrer vi til, at der sættes spotlight på dette problem i EU for at få det ændret hurtigst muligt.
Alternativ ÅOP i ESIS
Lovforslagets § 1, stk. 9 og I ESIS del B afsnit 4 pålægges bl.a. realkreditinstitutter pligt til at oplyse én alternativ ÅOP. Når der er et loft over debitorrenten, skal den alternative ÅOP bygge på, at debitorrenten stiger ved førstkommende lejlighed til det højeste niveau, der er fastsat i kreditaftalen. Vi finder, at det bør præciseres, at renteloftet skal gælde hele lånets løbetid og ikke kun i en begrænset periode. Gælder renteloftet ikke i hele lånets løbetid, anvendes forudsætningen for lån med variabel rente uden renteloft.
Vi må også konstatere, at angivelse af en alternativ ÅOP giver en konkurrencemæssig fordel for nye produkter, fordi de ikke har samme rentehistorik som produkter, der har været flere år på markedet. Det mener vi er en uhensigtsmæssig konsekvens af dette nye krav i ESIS.
Rettelse i lovforslagets § 1, pkt. 3 (forslag til nyt 2. pkt. i § 7a, stk. 4). I 1. sætning mangler ordet ”fast” ejendom.
Betænkningstid
Vi er enige i, at det er hensigtsmæssigt at implementere direktivets krav som en betænkningstid frem for en regel om fortrydelsesret. Et tilbud om et realkreditlån til forbrugere gælder i dag typisk i 3 - 6 måneder, så danske forbrugere har allerede i dag mulighed for at tage sig god tid til at tænke over, hvilket realkreditlån de ønsker at optage. De har også mulighed for og god tid til at indhente flere tilbud på forskellige produkter og fra forskellige realkreditinstitutter og banker. Det bliver mere og mere almindeligt blandt forbrugerne, og det mener vi er godt for konkurrencen.
Omvendt er det i et markedsbaseret realkreditsystem som det danske i forbrugernes interesse, at de hurtigt kan slå til og tage et realkreditlån, når kursen er helt rigtig. Derfor er det godt, at bestemmelsen om betænkningstid er udformet sådan, at forbrugeren ikke hindres i at acceptere et tilbud i betænkningstiden. Betænkningstiden er heller ikke til hinder for, at der i tilknytning til et realkreditlån indgås fx en mundtlig aftale om fastkurs, efter kunden mundtligt er blevet præsenteret for hovedvilkårene på realkreditlånet. Vi mener, at bestemmelsen i det hele er udformet, så realkreditinstitutternes praksis kan videreføres uændret, hvilket også tilgodeser forbrugernes interesser.
ÅOP
Et bilag
Med lovforslaget lægges der op til, at der er forskellige antagelser til beregning af ÅOP til henholdsvis lån med sikkerhed i fast ejendom og lån uden sikkerhed i fast ejendom. Der har under udarbejdelsen af lovforslaget været drøftelser mellem myndigheder og os om den lovtekniske udformning af bilag om ÅOP. Efter nærmere undersøgelser er det vores opfattelse, at to bilag om beregning af ÅOP vil være en uhensigtsmæssig løsning. Det vil kunne medføre en forskel i ÅOP og dermed en usikkerhed for forbrugerne. ÅOP er et sammenligningsværktøj, og vi vil derfor opfordre til, at der alene findes et bilag med en beregningsmetode og et sæt antagelser gældende for alle lån. Baggrunden for dette ønske er, at der ikke bør være en konkurrence på beregningen af ÅOP. Vi er som realkreditinstitutter i konkurrence med lån, som ikke har pant i fast ejendom, fx når forbrugere ønsker at finansiere ny bil med enten bilforhandlerens lån eller realkreditlån i friværdi.
Derudover har vi bemærket, at der i pkt. 4, 7) og 8) henvises til antagelserne i litra g), i), j), k), l) og m), men disse litra fremgår ikke af bilaget. Så vidt vi kan se, menes der nok nogle af antagelserne under pkt. 4 9) 10) 11) 12) og 13), men det bør rettes.
Førtidig tilbagebetaling
Vi undrer os over, at overskriften nu er ændret til ”Førtidig tilbagebetaling”. Vi vil foretrække direktivets overskrift ”Førtidig indfrielse”, som også passer bedre til den hidtidige terminologi.
Lovforslagets § 26a indeholder et krav om, at retten til reduktion af renter m.v. skal indsættes som et vilkår i aftalen, dvs. i pantebrevet. De nuværende pantebreve sikrer implicit, at renter og omkostninger reduceres /bortfalder ved førtidig indfrielse. Vi mener derfor, at det må være tilstrækkeligt, at aftalen sikrer dette. Derfor vil vi foreslå, at § 26a, stk. 2 indledes med følgende ordlyd:
”Aftalen skal sikre, at forbrugeren i tilfælde af førtidig …”
Denne formulering stemmer overens med direktivets ordlyd og stiller krav til aftalen uden at diktere en ændring i pantebrevene med indsættelse af et nyt vilkår. Dermed opfyldes formålet med direktivet samtidigt med, at realkreditinstitutterne på dette punkt kan fortsætte med den hidtidige aftaleform.
Andre kommentarer
Lån til andelsboligforeninger og andelshavere
Realkreditinstitutterne tilbyder ikke lån i den enkelte andel mod pant i andelsboligbeviset. Derimod kan en andelsboligforening optage realkreditlån mod pant i den samlede faste ejendom.
I lovforslagets pkt. 2.1.2.3. (s. 36 nederst) omtales andelsboliglån. Vi forstår bemærkningerne således, at der kun skal udleveres ESIS-skema ved (bank)lån med sikkerhed i andelsboligbeviset, men at der ikke skal udleveres ESIS-skema ved lån, herunder realkreditlån, til andelsboligforeninger med sikkerhed i andelsboligforeningens faste ejendom.
Lovforslagets § 2: Lov om finansiel virksomhed
Kompetencekrav til ansatte i finansielle virksomheder
Vi har p.t. ikke bemærkninger til lovforslagets bestemmelse om kompetencekrav. Vi kan endnu ikke vurdere, hvad de nye regler kommer til at indebære for realkreditinstitutterne, og vi afventer derfor udkast til bekendtgørelse herom. Derudover henviser vi til høringssvar af 26. november fra Finanssektorens Arbejdsgiverforening.
Regler om aflønning
Vi henviser til høringssvar af 26. november fra Finanssektorens Arbejdsgiverforening.
Basal indlånskonto
Vi har ikke bemærkninger til dette forslag.
Lovforslagets § 3: Lov om finansielle rådgivere og boligkreditformidlere
Vi har ikke bemærkninger til denne del af lovforslaget.
Lovforslagets § 4: Lov om pantebrevsselskaber
Vi har ikke bemærkninger til denne del af lovforslaget.
Lovforslagets §§ 5 – 8: Lov om værdipapirhandel m.v.. lov om alternative investeringsfonde, lov om investeringsforeninger, samt lov om tilsyn med firmapensionskasser
Vi har ikke bemærkninger til denne del af lovforslaget.