Vi benytter cookies til at forbedre brugeroplevelsen.Læs mere om cookies

Låneomlægning

Låneomlægning dækker over en række forskellige situationer, hvor der optages nyt realkreditlån, som bruges til at indfri et eksisterende lån. Låneomlægning omfatter bl.a. konvertering.

Konvertering er den situation, hvor der alene optages et nyt lån, som kan dække indfrielsen af det eksisterende lån, inklusive omkostninger, og hvor det nye lån får samme prioritetsstilling som det lån, der omlægges.

Forskellige former for konvertering (låneomlægninger):

  • Nedkonvertering: Det nye lån har en lavere rente end det lån, der omlægges
  • Opkonvertering: Det eksisterende lån omlægges til et nyt lån med højere rente
  • Vandret konvertering: Begge lån har samme rente
  • Skrå konvertering: Omlågning til en anden låntype

Ved konverteringer er låneomlægningen i sig selv et formål, idet den typisk sker for at opnå en fordel på kortere eller længere sigt. Låneomlægning foretages også i tilknytning til andre låneformål, så som tillægsbelåning og ejerskiftebelåning.

Værd at vide om låneomlægning:

Realkreditlån udbetales generelt ved, at der udstedes obligationer, som modsvarer lånet både i beløb, løbetid og med hensyn til rentevilkår (match funding).

Når lånet skal indfries, kan det kun ske ved, at der opkøbes eller opsiges obligationer, som svarer til dem, der blev udstedt ved lånets udbetaling.

De obligationer, der udstedes for lånet kan være enten konverterbare eller inkonverterbare. Obligationernes konverterbarhed afgør, hvordan lånet kan indfries. For lån baseret på konverterbare obligationer er der forskellige indfrielsesmuligheder som obligationsindfrielse og kontantindfrielse, herunder pari-indfrielse med varsel og paristraksindfrielse.

Obligationslån med variabel rente og renteloft kan indfries på lignende vilkår. Den kurs, der kan kontantindfries til varierer mellem produkterne, men er dog over 100. For lån baseret på inkonverterbare obligationer er der kun mulighed for at indfri med obligationer, men kan indfries til kurs 100, når obligationerne udskiftes.

Obligationsindfrielse gennemføres ved, at låntageren får realkreditinstituttet eller en anden til handle at obligationerne til markedskurs.

 

 

Det særlige ved lån baseret på konverterbare obligationer er, at de kan indfries kontant til en bestemt fastsat kurs fx 100. Det betyder, at låntager har sikkerhed for, at lånet altid vil kunne indfries til denne kurs, selvom udviklingen i renteniveauet har medført, at kursen på obligationen er højere.

Denne indfrielsesmetode er derfor interessant at benytte, hvis kursen på de bagvedliggende obligationer er højere. Indfrielse med denne metode kræver, at indfrielsen sker på den sidste dag i en terminsperiode, og at låntager har opsagt lånet med et vist varsel. Tidspunkterne for indfrielse og varslets længde vil fremgå af den konkrete låneaftale.

Hvis låntager ønsker det er det som oftest muligt at indfri lånet tidligere end det tidspunkt, som lånet er opsagt til.

Dog skal låntager – udover lånets restgæld - betale realkreditinstituttets udgifter til rentebetaling til obligationsejeren (obligationsrenten) i den tid, der går fra lånet indfries til de tilhørende obligationer kan trækkes ud af markedet. Afhængig af markedsforhold på tidspunktet for indfrielsen af lånet kan der være mulighed for, at låntager modtager en godtgørelse på grund af den tidligere indbetaling af renten. I perioder med meget lav markedsrente har der enten ikke været nogen godtgørelse eller ligefrem krav om betaling af en ekstra rente, dvs. godtgørelsen kan være negativ. I det sidste tilfælde betyder det, at den samlede rentebetaling bliver højere end obligationsrenten.

Forskellen mellem obligationsrenten og godtgørelsen/den ekstra rente kaldes differencerenten.

Lån, hvor der er en direkte sammenhæng til de bagvedliggende obligationer, kan desuden altid indfries ved opkøb og indlevering af obligationer i samme fondskode, som dem, der blev udstedt i anledning af lånet.

Lån, der er baseret på inkonverterbare obligationer kan som hovedregel kun indfries ved opkøb og indlevering af obligationer. Rentetilpasningslån kan dog indfries til kurs 100 i forbindelse med rentetilpasning.

I praksis består en låneomlægning af en beregning af konsekvenserne, selve låneomlægningen, kurssikring og tinglysning.

Før låntageren træffer en beslutning om låneomlægning, er det en god idé at få en beregning af konsekvenserne af låneomlægningen. Låntageren kan enten få realkreditinstituttet til at lave beregningen eller selv foretage den på realkreditinstituttets hjemmeside.

Omlægningsberegningen indeholder generelt oplysninger som:

  • Nøgletal for det nye og det gamle lån:
    • Hvor meget skal der bruges for at indfri det gamle lån, inklusive omkostninger?
    • Hvor lang er restløbetiden på det gamle lån?
    • Hvor stort er det nye lån?
    • Hvor lang en løbetid er der forudsat på det nye lån?
  • Tal til sammenligning af det nye og det gamle lån:
    • Årlige ydelser før skat
    • Årlige ydelser efter skat
    • Løbetid
    • Det samlede beløb, der skal betales i terminsydelser hen over lånenes løbetid

Der kan være forskellige løbetider på to lån. Det gør det svært at lave en direkte sammenligning. Den bedste måde at løse problemet på er gennem en beregning af nutidsværdien af ydelsen. Ved beregningen af nutidsværdien tages der højde for, at penges værdi forringes over tid. Nutidsværdien er derfor et udtryk for, hvordan beløbene ville se ud, hvis alle terminsydelser blev betalt på tidspunktet for beregningen.

Når låntageren har besluttet sig for at gennemføre låneomlægningen, er der en række ekspeditioner, som skal gennemføres. Først og fremmest skal låntageren meddele realkreditinstituttet sit ønske om en omlægning, så der kan udarbejdes et tilbud på låneomlægningen og eventuelt også på indfrielsen .

Når tilbuddet foreligger, skal der tages stilling til kurssikring. Tilbuddet for låneomlægningen indeholder vilkårene, som de ser ud på det tidspunkt, hvor beregningen er foretaget. Frem til det tidspunkt, hvor låneomlægningen kan gennemføres, kan kurserne imidlertid ændre sig, måske endda så meget, at låneomlægningen ikke længere kan svare sig.

Hvis der er foretaget pari-opsigelse af det gamle lån, skal der tages stilling til, om det bedst kan svare sig at foretage en paristraksindfrielse og optage det nye lån med det samme, eller om det bedre kan svare sig at indfri til termin og vente med at optage det nye lån – og kurssikre det – frem til da.

Ved tinglysning af det nye pantebrev skal der tages stilling til, hvad der skal ske med efterstående panthavere. Hvis de efterstående panthavere ikke skal indfries, er det nødvendigt, at de respekterer omlægningslånet. Det kan de enten være forpligtet til i henhold til pantebrevet, eller de kan have givet tilsagn om det. I disse tilfælde skal de efterstående pantebreve forsynes med en påtegning om, at de respekterer omlægningslånet.

Det er som oftest realkreditinstitutterne, der håndterer ekspeditionerne ved at indgå en tinglysningsaftale. Det kan koste et gebyr.

En låneomlægning indebærer en række omkostninger, der er - eller kan være - knyttet til låneoptagelsen og låneindfrielsen.

Omkostninger kan være:

  • Lånesagsgebyr
  • Kurtage ved obligationshandel (både ved låneoptagelse og eventuel låneindfrielse)
  • Eventuel stiftelsesprovision
  • Gebyr for indfrielsestilbud
  • Gebyr for gennemførelsen af indfrielsen
  • Differencerente ved paristraksindfrielse
  • Eventuel tinglysningsafgift herunder tinglysningsafgift, hvis der er andre lån i ejendommen, som skal rykke tilbage for det nye lån
  • Eventuelle andre gebyrer.

Derudover kan låntageren købe tillægsydelser som:

  • Kurssikring af det nye og det gamle lån
  • Garantiprovisioner.

Omkostninger kan som regel medtages i det nye lån, så de tilbagebetales over det nye låns løbetid.

Det er dog ikke altid muligt. Er der efterstående pantebrev, hvor der er en forpligtelse til at respektere låneomlægning, er der omkostninger, som ikke kan indgå i omlægningslånet. Det gælder eksempelvis kurssikringsomkostninger og differencerente. I disse tilfælde må låntageren kontant afholde disse omkostninger.

Der er en række forskellige konverteringsformer til omlægning af lån.

Konverteringsform og konsekvenser:

Nedkonvertering: Det nye lån har en lavere rente end det lån, der omlægges. Formålet er at få en lavere ydelse på lånet.

Opkonvertering: Det eksisterende lån omlægges til et nyt lån med højere rente. Formålet er at få en lavere restgæld og dermed mulighed for en senere nedkonvertering ved efterfølgende rentefald.

Skrå konvertering: Omlægning til en anden låntype for at få en lavere restgæld og uændret ydelse.

For at isolere virkningen af en omlægning antager vi i de nævnte eksempler, at det nye lån optages i en størrelse, der dækker indfrielsen, inklusive omkostninger.

 

For nedkonvertering af lån gælder:

  • Det nye lån optages til en rente, der er lavere end renten på det eksisterende lån.
  • Ydelsen falder i forhold til før.
  • Ved løbetidsforlængelse falder ydelsen yderligere, men der betales til gengæld samlet set et højere beløb tilbage, eftersom der betales ydelse på det nye lån i længere tid.
  • Typisk bliver restgælden større, dels fordi det eksisterende lån som regel indfries til kurs 100, mens det nye lån optages til en kurs under 100, dels fordi omkostningerne typisk medtages i det nye lån.
  • For at sikre omlægningsresultatet kan det anbefales at kurssikre det nye lån.

Låntager skal være opmærksom på, at en ændret rente får betydning for rentefradraget.

For opkonvertering af lån gælder:

  • Det nye lån optages til en rente, der er højere end renten på det eksisterende lån.
  • Ydelsen stiger i forhold til før.
  • En løbetidsforlængelse kan i et vist omfang kompensere for den højere ydelse.
  • Typisk bliver restgælden mindre, idet det eksisterende lån som regel indfries til en kurs, der er lavere end kursen på det nye lån. Medbelåning af omkostninger påvirker dog reduktionen af restgælden.
  • Formålet med opkonverteringen er overordnet at opnå en fordel ved at foretage en nedkonvertering, når renteniveauet på ny falder.

For at sikre omlægningsresultatet kan det være nødvendigt at kurssikre både det nye og det gamle lån.

 

For skrå konvertering gælder:

  • Benyttes typisk om omlægning af lån med fast rente til lån med variabel rente, eller fra variabel rente til fast rente.
  • Ydelsen falder alt andet lige i forhold til før, men kan til gengæld senere stige, hvis renten går op.
  • Ved løbetidsforlængelse falder ydelsen på kort sigt yderligere, til gengæld betales der samlet set et højere beløb tilbage, eftersom der betales ydelse på det nye lån i længere tid.
  • Restgælden bliver mindre, hvis det eksisterende lån indfries til en kurs, der er lavere end kursen på det nye lån.
  • For at sikre omlægningsresultatet kan det være nødvendigt at kurssikre.

Den skrå konvertering kan også benyttes til omlægning fra variabel rente til fast rente. Ydelsen vil typisk stige, men til gengæld bliver den fast.

Forlænges løbetiden, bliver den forhøjede ydelse i et vist omfang udlignet. Til gengæld betales der samlet set et højere beløb tilbage, eftersom der betales ydelse på det nye lån i længere tid. Restgælden bliver højere, hvis det eksisterende lån indfries til en kurs, der er højere end kursen på det nye lån, og hvis omkostningerne indregnes i det nye lån.

Det kan være nødvendigt at kurssikre for at sikre omlægningsresultatet.

Målet med en låneomlægning er for mange, at de i sidste ende opnår en økonomisk fordel i forhold til det lån, de allerede har.

Eksempler er:

  • En mindre ydelse ved uændret løbetid
  • En mindre restgæld men en højere rente, fordi der satses på en senere nedkonvertering
  • En mindre ydelse gennem forlænget løbetid
  • Et højere lån ved uændret ydelse
  • En anden låntype.

Resultatet af en låneomlægning er påvirket af en række faktorer, herunder det aktuelle renteniveau, låntypen og skatteelementer.

Låntageren kan vurdere muligheden for låneomlægning ved at stille nogle spørgsmål om renteniveau, låntype og skat. Vi har opridset en række spørgsmål som det kan være nyttigt at forholde sig til.

  • Hvordan er sammenhængen imellem renten på det eksisterende lån og det mulige nye lån?
  • Kan der opnås en gevinst ved låneomlægning, der står mål med omkostningerne?
  • Kan det blive mere fordelagtigt at omlægge på et senere tidspunkt?
  • Hvordan er vilkårene for indfrielse af det gamle lån?
  • Kan det gamle lån indfries fordelagtigt?
  • Kan man få nye lån med de ønskede egenskaber?
  • Kan løbetiden fastholdes eller forlænges?
  • Medfører låneomlægningen et tab af skattebesparelse (ændring af rentefradraget)?
  • Kan et kurstabsfradrag, som er tilknyttet det gamle lån bevares?
  • Udløser låneomlægningen kursgevinstbeskatning?

Læs også

Få opdateringer på mail

For dig, der ikke vil gå glip af nyheder fra Finans Danmark.

Tilmeld nyheder

Finans Danmark er interesseorganisation for bank, realkredit, kapitalforvaltning, værdipapirhandel og investeringsfonde i Danmark. Vores medlemmer er realkreditinstitutter, banker, sparekasser, andelskasser, danske filialer af udenlandske banker og investeringsfonde.

Læs mere om Finans Danmark og vores arbejde