Vi benytter cookies til at forbedre brugeroplevelsen.Læs mere om cookies

Værdiansættelse af fast ejendom

Før låntager kan få realkreditlån i fast ejendom, skal realkreditinstituttet besigtige og værdiansætte ejendommen.

Realkreditinstituttet skelner i den forbindelse mellem forskellige ejendomskategorier. Den konkrete værdiansættelse gennemføres i overensstemmelse med en række detaljerede regler i realkreditlovgivningen.

Regler for fastsættelse af værdien

Generelt gælder det, at realkreditinstituttet ikke må ansætte en værdi på ejendommen, der er højere end ejendommens rimelige kontante handelsværdi. Det gælder også i de tilfælde, hvor ejendommen faktisk er handlet til en højere pris. Ved ejendommens rimelige kontante markedsværdi forstås det beløb, som flere kyndige erhververe med kendskab til de stedlige pris- og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og med lignende størrelse, kvalitet og udstyr, må skønnes at ville betale for ejendommen.

Derudover er der nogle supplerende regler om værdiansættelse, som afhænger af den konkrete ejendomskategori (fx kontor- og forretningsejendomme og private beboelsesejendomme til udlejning). Herudover er der fastsat regler om besigtigelse af ejendommen, sagsdokumentation, løbende overvågning og långivning i udlandet.

Sammenhængen til  obligationernes værdi

Reglerne om værdiansættelse har sammen med reglerne om lånegrænser til formål at sikre, at ejendommens værdi såvel på kort som på langt sigt modsvarer værdien af de obligationer, der udstedes til finansiering af lånet. Finanstilsynet har ansvar for at føre tilsyn med, at realkreditinstitutterne overholder reglerne om værdiansættelse og lånegrænser.

Ejendomskategorier

Ejendomme, som enten lovligt anvendes af ejeren til helårsbeboelse, eller som ejeren har udlejet på en kortløbende, tidsbegrænset eller opsigelig lejeaftale.

Markedsværdien bestemmer værdiansættelsen

Markedsværdien danner altid en øvre grænse for værdiansættelsen. Hvis ejendommen er handlet mindre end seks måneder forud for tilbudstidspunktet, kan den kontantpris, der er handlet til, samtidig ikke overskrides ved værdiansættelsen. Der er dog enkelte undtagelser, hvor værdiansættelsen godt kan tage udgangspunkt i markedsværdien, hvis den vurderes at være højere end kontantprisen. Det gælder i tilfælde, hvor:

  • ejendommen er en handel mellem afhængige parter (familiehandel)
  • der er tale om et tvangssalg
  • der efter handelstidspunktet er foretaget væsentlige værdiforøgende byggearbejder.

Ejendomskategorien omfatter dels beboelsesejendomme, der er opført på en grund, hvor helårsbeboelse ikke er tilladt. Dels beboelsesejendomme, der kun lovligt kan anvendes til ophold en del af året.

Flere fritidshuse, der ejes af samme ejer, og hvortil der hører fælles bygninger, kan alene belånes som en kontor- og forretningsejendom. 

Markedsværdien bestemmer værdiansættelsen

Markedsværdien danner altid en øvre grænse for værdiansættelsen. Hvis ejendommen er handlet mindre end seks måneder forud for tilbudstidspunktet, kan den kontantpris, der er handlet til, samtidig ikke overskrides ved værdiansættelsen. Der er dog enkelte undtagelser, hvor værdiansættelsen godt kan tage udgangspunkt i markedsværdien, hvis den vurderes at være højere end kontantprisen. Det gælder i tilfælde, hvor:

  • ejendommen er en handel mellem afhængige parter (familiehandel)
  • der er tale om et tvangssalg
  • der efter handelstidspunktet er foretaget væsentlige værdiforøgende byggearbejder.
  • Ejendomme, som er udlejet eller bestemt til udlejning, der ikke er ejerboliger, andelsboliger, almene boliger, ungdoms- eller ældreboliger og som udelukkende indeholder beboelseslejligheder eller enkeltværelser, der lovligt kan benyttes til helårsbeboelse
  • Friplejeboliger
  • Ejendomme, der indeholder mindst tre beboelseslejligheder, uanset om ejeren bebor en lejlighed i ejendommen.

Beregning af værdien

Ved værdiansættelse af private beboelsesejendomme til udlejning, skal der foretages en rentabilitetsberegning. baseret på nettolejen (bruttoleje minus driftsudgifter) og markedsafkastkrav. Denne beregning danner maksimum for værdiansættelsen. Hvis markedsværdien er lavere, er det dog denne, der skal lægges til grund.

Foruden rentabilitetsberegningen tages hensyn til ejendommens karakter og sikkerheden for, at nettoindtægten på ejendommen kan opretholdes.

Andelsboligformen er kendetegnet ved, at det er en forening, der ejer og driver ejendommen, som enten kan være et traditionelt etagebyggeri eller en klynge af boliger. Andelshaverne ejer hver en andel af foreningsformuen, som giver brugsret til en bolig i foreningens ejendom.

Fælles for ejendommene er, at de opfylder bestemmelserne i kapitel II og III i lov om andels-boligforeninger og andre boligfællesskaber.

Beregning af værdien

Værdiansættelsen sker på basis af en beregning af rentabiliteten efter samme principper som dem, der er beskrevet under private beboelsesejendomme til udlejning. Beregningen danner en øvre grænse for værdiansættelsen, der dog ikke kan overstige ejendommens markedsværdi.

Ejendomskategorien omfatter almene familieboliger, almene ældreboliger (plejehjem, beskyttede boliger og lette kollektivboliger) og almene ungdomsboliger (kollegier og ungdomsboliger).

Almene boliger skal - for at være omfattet af denne ejendomskategori - opføres og drives af almene boligorganisationer. Almene ældreboliger kan også opføres og drives af kommuner, regioner, selvejende institutioner og almene ungdomsboliger af selvejende institutioner. 

Beregning af værdien

Værdiansættelsen sker på basis af en rentabilitetsberegning efter samme principper som dem, der er beskrevet under private beboelsesejendomme til udlejning. Beregningen danner en øvre grænse for værdiansættelsen, der dog ikke kan overstige ejendommens markedsværdi.

Der vil endvidere være behov for at fastsætte størrelsen på lejeindtægtern

Ejendomskategorien omfatter:

  • Landbrugs- og skovbrugsejendomme
  • Gartnerier
  • Frugtplantager
  • Ejendomme, der ikke er noteret som landbrugsejendomme, men som benyttes til land-brugsmæssig eller lignende erhvervsmæssig produktion, fx pelsdyr- og ålefarme samt dambrug. Samtidig skal erhvervsudøvelsen være af afgørende betydning for ejerens økonomi.

Mindre landbrugsejendomme på under 10 ha, hvor erhvervsudøvelsen ikke er af afgørende betydning for ejerens økonomi – såkaldte boliglandbrug eller hobbylandbrug – belånes som ejerboliger eller fritidshuse .

Værdien af jord og bygninger

Værdiansættelsen af jord og bygninger sker til markedsværdi med udgangspunkt i ejendommens karakter, indtjeningsevne og produktionsmuligheder.

Ejendomskategorien omfatter ejendomme, der enten udlejes til administration eller service-virksomheder, eller som anvendes af ejeren til administration eller servicevirksomhed, eksempelvis:

  • Kontorarealer, medmindre de er en integreret del af en ejendom til industri- eller håndværksmæssige formål 
  • Butikker, hvor der ikke overvejende foregår produktion eller anden produktbehandling af varer 
  • Restauranter, kroer og lignende spisesteder.

Beregning af værdien

Værdiansættelsen sker på basis af en rentabilitetsberegning efter samme principper som dem, der er beskrevet under private beboelsesejendomme til udlejning. Beregningen danner overgrænse for værdiansættelsen, der dog ikke kan overstige ejendommens markedsværdi.

For uddybende information om nedenstående ejendomskategorier, henvises til det enkelte realkreditinstitut.

  • Ejendomme til kulturelle, sociale og undervisningsformål
  • Industri og håndværk 
  • Kollektive energiforsyningsanlæg
  • Andre ejendomme og ubebyggede grunde
  • Blandede ejendomme.

Læs også

Få opdateringer på mail

For dig, der ikke vil gå glip af nyheder fra Finans Danmark.

Tilmeld nyheder

Finans Danmark er interesseorganisation for bank, realkredit, kapitalforvaltning, værdipapirhandel og investeringsfonde i Danmark. Vores medlemmer er realkreditinstitutter, banker, sparekasser, andelskasser, danske filialer af udenlandske banker og investeringsfonde.

Læs mere om Finans Danmark og vores arbejde