Vi benytter cookies til at forbedre brugeroplevelsen.Læs mere om cookies

Høringssvar vedr. udkast til lov om omsætning af fast ejendom

Publiceret 22-01-2014
Høringssvar

Vi takker for muligheden for at kommentere på udkast til forslag til lov om omsætning af fast ejendom. 

Selv om loven i første række vedrører ejendomsmæglernes virksomhed, påvirker loven også realkreditinstitutternes virksomhed og boligmarkedet som sådan. Derfor ønsker vi at følge det videre arbejde med revision af loven.

For realkreditsektoren samler interessen sig dels om bemyndigelsen i § 42, stk. 3, og dels om forbuddene i § 43, stk. 1 og stk. 2.

Bemærkninger til bemyndigelsen i § 42, stk. 3 – åbne budrunder

Vi er betænkelige overfor muligheden for at indføre åbne budrunder som en alternativ handelsform. Som analysen også påpeger, er erfaringerne fra Norge og Sverige ikke entydigt positive. For os vægter det særligt højt, at der er risiko for, at åbne budrunder i en højkonjunktur vil kunne bidrage til overophedning og pris-bobler på boligmarkedet. Det er ikke et ønskværdigt scenarie hverken for forbrugerne, boligmarkedets aktører eller for samfundet som sådan.

Vi har noteret os, at det fra ministeriets side i bemærkningerne til § 42 tilkendegives, at såfremt der fastsættes regler herom, vil de blive udarbejdet i samarbejde med relevante interessenter, herunder Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening.  Vi henstiller til, at også realkreditbranchen i givet fald inddrages i arbejdet med at udarbejde sådanne regler.

Bemærkninger til forbuddet i § 43, stk. 1. – standardfinansieringsforslag og oplysning om brutto-nettoydelse

Lovforslaget er udtryk for et markant skridt fra, at ejendomsmægleren har pligt til at beregne et standardfinansieringsforslag til, at ejendomsmægleren får forbud mod det.

Ministeriets argumenter for ændringen er, at loven skal styrke princippet om, at kontantprisen er udgangspunkt for handelen, og at forbrugerne skal have fokus på kontantpris og ejerudgifter. Desuden argumenteres det, at ejendomsmæglerne er pålagt en stor oplysningsforpligtelse, og forbrugerne bliver ramt af ”information overload”. Ministeriet vil derfor fjerne de mindre relevante oplysninger, fx oplysning om standardfinansiering og brutto- nettoydelse.

Vi er ikke enige i dette forslag, som vi ikke mener stiller forbrugerne på boligmarkedet bedre end i dag. Standardfinansieringsforslaget og beregningen af en brutto-nettoydelse er efter vores vurdering et relevant nøgletal, som er kendt af forbrugerne og indarbejdet i markedet.

Ved en bolighandel er det afgørende for køber at kende svaret på spørgsmålene ”Hvad koster det at sidde i denne ejendom?” og ”Hvad kommer jeg til at sidde for om måneden?” Dette har siden lovens tilblivelse været fremhævet og været fastholdt i de løbende revisioner af loven.

Brutto/netto-ydelsen er et let anvendeligt nøgletal, når potentielle købere gennemsøger boligmarkedet og sammenligner forskellige ejendomme.  Med indførelsen af et forbud mod beregningen heraf mener vi, at forbrugerne bliver stillet dårligere end i dag.

Risikoen ved et forbud er, at den ukyndige køber forpligter sig i en købsaftale uden at have indsigt i størrelsen af den løbende forpligtelse ved at eje ejendommen. En køber kan basere sin stillingtagen alene på en kontantpris og en måske urealistisk vurdering af, om og til hvilken ”pris” dette kontantbeløb kan fremskaffes. Opstår situationen, kan det medføre, at køber oftere må benytte sig af muligheden for at fortryde en indgået købsaftale eller at misligholde købsaftalen med risiko for fatale konsekvenser for købers økonomi.

Vi mener ikke, at der er grundlag for et forbud.

I Erhvervsstyrelsens ”Analyse af dele af lov om omsætning af fast ejendom”, der danner baggrund for det endelige lovforslag, har 62 pct. af de adspurgte i den kvantitative brugerundersøgelse anført, at de har anvendt oplysninger om brutto–/nettoudgifter til at sammenligne ejendommene.

Analysen støtter vores synspunkt om, at oplysningen om brutto-nettoydelse er anvendelig som sammenligningstal, uanset om den foreslåede finansiering vælges. Derfor virker det ikke hensigtsmæssigt at forbyde denne oplysning.

Brugerundersøgelser giver ikke støtte til, at der skal indføres et egentligt forbud. Brugerundersøgelsen peger tværtimod på, at næsten 2/3 af alle forbrugere lægger vægt på at kende ejerudgiften.

Et forbud finder heller ikke støtte i lovens motiver eller efterfølgende revisioner af loven. I den oprindelige betænkning til ejendomsmæglerloven (betænkning nr. 1241 fra december 1992) side 66 anføres det: ”Det er for købsbeslutningen afgørende, hvad det koster at eje (ejerudgift) og bruge (anvendelsesudgift) en ejendom, og derfor væsentligt, at ejendommen udbydes med oplysninger herom …” . Forudsætningerne for denne antagelse har ikke ændret sig siden lovens vedtagelse.

Det er i de almindelige bemærkninger til lovforslaget anført, at kontantprisen sammen med de faste udgifter (bortset fra udgifter til finansiering) giver forbrugeren et bedre overblik over omkostningerne ved boligen end oplysningen om en standardfinansiering. Med denne begrundelse og hensynet til at undgå unødvendig information – ”Information overload” foreslås det at forbyde oplysningen om standardfinansiering.

Vi er fortalere for og helt enige i, at unødvendige oplysninger i bolighandlen bør undgås af hensyn til forbrugerne.  Men oplysningen om standardfinansiering er efter vores opfattelse en nødvendig og anvendelig oplysning for forbrugeren, og vi finder, at det er et forkert sted at sætte ind i bestræbelserne på at undgå ”information overload”.

Et forbud gør ejendomssøgning mindre effektivt for køber.

Oplysning om brutto-/nettoydelsen er væsentlig for køber, så han kan se, hvad det koster at eje ejendommen. Det er korrekt, at den endelige ejerudgift afhænger af det endelige valg af finansiering, men angivelse af oplysning om brutto-/nettoydelsen giver køberen en god og velunderbygget indikation af de samlede ejerudgifter. Køber kan anvende oplysningen til at sammenligne flere forskellige ejendomme. Vores forventning er, at potentielle købere også fremover vil efterspørge et standardfinansieringsforslag og en brutto-nettoydelse, og at det derfor vil blive et spørgsmål om, hvor køberen kan få oplysningen. På grund af forbuddet vil det fremover være op til forbrugeren at søge rådgivning hos et pengeinstitut eller et realkreditinstitut med henblik på at finde egnet finansiering af boligkøbet.

Vores alternative forslag

Som alternativ til et forbud mener vi, at der som minimum fortsat bør være mulighed for, at ejendomsmægleren kan give standardfinansieringsforslag og brutto-nettoydelse i salgsopstillinger m.v.

Som alternativt til et forbud, vil vi derfor foreslå følgende formulering af § 43, stk. 1:

”Stk. 1: Ejendomsmægleren er ikke forpligtet til at udarbejde eller lade udarbejde finansieringsforslag, herunder beregning af brutto- og nettoydelse. Præsenterer ejendomsmægleren et finansieringsforslag og brutto-/nettoydelse, skal det gøres på baggrund af en standardfinansiering.”

Med det alternative forslag opnås det, at ejendomsmægleren stadig kan vælge at imødekomme køberne på dette punkt - som en god service - og at oplysningerne i givet fald stadig vil blive givet i en standardiseret form, som kan bruges til sammenligning.

Under alle omstændigheder bør det af bemærkningerne fremgå, at rådgivning om finansiering både kan fås i pengeinstitutter og i realkreditinstitutter. Bemærkningerne til § 43, stk. 1 (lovudkastet side 39, spalte 2, andet afsnit.) bør rettes til, at ”Det er herefter er op til forbrugerne at søge rådgivning hos en bank eller et realkreditinstitut med henblik på …”

Bemærkninger til forbuddet i § 43, stk. 2 - forbud med formidling af finansiering

Det er bestemmelsens sigte at præcisere, at ejendomsmægleren repræsenterer sælger, og derfor ikke kan yde rådgivning til køber - heller ikke om finansiering.

Vi er helt enige i, at egentlig finansiel rådgivning skal gives af finansielle virksomheder. Men vi kan ikke støtte forslaget, da vi ikke er overbevist om, at forbuddet mod, at mægleren kan formidle finansiering, bliver til forbrugernes fordel. Selv om den primære rådgivning af købere omkring finansieringen ikke skal ligge hos ejendomsmægleren, er det alligevel indtil nu muligt for købere at få aktuelle oplysning om finansieringsmæssige spørgsmål hos ejendomsmægleren.

Vi mener, at § 43, stk. 2 bør udgås. Såfremt bestemmelsen fastholdes, bør den præciseres således, at der ikke er tvivl om, at ejendomsmægleren fortsat skal kunne henvise køberen til specifikke penge - eller realkreditinstitutter, herunder på grundlag af formaliserede samarbejdsaftaler. Dette er i køberens interesse og er også forudsat i lovforslagets § 22, stk. 2:

”Har en ejendomsformidlingsvirksomhed i øvrigt ved samarbejdsaftaler forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre ydelser med tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal virksomheden på sin hjemmeside eller i et skriftligt materiale oplyse herom.”

Vores forslag

Såfremt stk. 2 fastholdes, bør ”formidling” ændres til, at ejendomsmægleren ikke må ”rådgive”.

Som alternativ til at lade bestemmelsen udgå, kan det i lovbemærkningerne præciseres, at ejendomsmægleren fortsat har mulighed for at henvise til penge- eller realkreditinstitutter.

Efter bemærkningerne til forslagets § 43 [ Forbuddet skal ikke gælde for den situation, hvor en ejendomsmægler f. eks. via sin hjemmeside henviser til en banks eller et realkreditinstituts hjemmeside, hvor en forbruger kan beregne mulige finansieringsforslag på baggrund af konkrete oplysninger om ejendommen ], kan der indsættes:

”Forbuddet efter denne bestemmelse og forbuddet efter stk. 2 er ikke til hinder for, at ejendomsmægleren indgår samarbejdsaftaler med pengeinstitutter og realkreditinstitutter med henblik på at henvise købere til disse. Indgås sådanne aftaler, skal ejendomsmægleren iagttage oplysningskravene i § 22, stk. 2 og 3.”

Med henblik på at sikre forbrugeren rådgivning, kan det endvidere overvejes at ændre stk. 2 til:

”stk. 2. Ved finansiering af ejendommen skal ejendomsmægleren i forbindelse med indgåelse af købsaftalen henvise køber til at søge rådgivning i pengeinstitut eller realkreditinstitut”.

Vi ser frem til fortsat at følge lovforslaget.

 

Få opdateringer på mail

For dig, der ikke vil gå glip af nyheder fra Finans Danmark.

Tilmeld nyheder

Finans Danmark er interesseorganisation for bank, realkredit, kapitalforvaltning, værdipapirhandel og investeringsfonde i Danmark. Vores medlemmer er realkreditinstitutter, banker, sparekasser, andelskasser, danske filialer af udenlandske banker og investeringsfonde.

Læs mere om Finans Danmark og vores arbejde