Vi benytter cookies til at forbedre brugeroplevelsen.Læs mere om cookies

Skatteforhold

Der gælder en række skatteregler, som har betydning for låntagernes overvejelser om valg af realkreditlån.

Vi beskriver her hovedprincipperne i skattereglerne:

  • Rentefradrag: Renteindtægter er i følge skattereglerne skattepligtige som kapitalindkomst, ligesom låntager kan opnå fradrag for renteudgifter m.v.
  • Kursgevinstbeskatning: Låntager kan i en række situationer blive beskattet af kursgevinster, som er det beløb, låntager tjener ved køb og salg af obligationer.
  • Skatteregler for lån i euro: Låntager har nogle tilfælde mulighed for at optage realkreditlån i euro som alternativ til danske kroner. Der gælder for disse lån særlige regler.

Skattereglerne for realkreditlån er komplicerede, og vi opfordrer til, at du konsulterer en rådgiver eller oplysninger fra SKAT for en vurdering af konkrete situationer.

Værd at vide som skatteforhold

Rentefradrag

Låntager kan i følge skattereglerne opnå fradrag for renteudgifter, ligesom renteindtægter er skattepligtige som kapitalindkomst.

Låntager betaler hver termin terminsydelse, som består af renter og bidrag og evt. afdrag på realkreditlånet. Det er i et vist omfang muligt at fradrage renter og bidrag i kapitalindkomsten på selvangivelsen. Der er også fradragsret for differencerente, som betales i forbindelse med paristraksindfrielse af et realkreditlån. Der er ikke fradragsret for rykkergebyrer, men det er muligt at fradrage morarenter ved for sen betaling.

Nettoydelsen på et kontantlån er lavere end et tilsvarende obligationslån. Det skyldes, at kontantlånsrenten beregnes på en sådan måde, at den kan dække både rentebetalingen på de obligationer, der udstedes og kurstabet på disse ved udbetalingen af lånet. For kontantlån betyder det, at kurstabet omdannes til en fradragsberettiget rente.

Omlægning af kontantlån i perioden 1993-1996

Ved omlægning af kontantlån var det i perioden 27. juni 1993 til 1. januar 1996 muligt at overføre et uudnyttet kurstabsfradrag på det indfriede kontantlån til det nye realkreditlån som et ekstra fradragsberettiget beløb.

Hvis låntager har overført et sådant kurstabsfradrag til sit lån, kan fradraget også bevares ved senere låneomlægninger, hvis disse betingelser er opfyldt:

  • Det nye realkreditlån skal være stort nok til at dække indfrielsen af det gamle lån. Hvis det ikke er tilfældet, overføres der kun forholdsmæssigt kurstabsfradrag.
  • Det nye låns løbetid skal mindst svare til restløbetiden på det gamle lån. Hvis betingelsen ikke opfyldes, mistes kurstabsfradraget i sin helhed.
  • Der skal være sammenhæng mellem optagelsen af det nye lån og indfrielsen af det gamle lån. Det betyder, at der maksimalt må være 1 år mellem indfrielsen og låneoptagelsen
  • Det årlige kurstabsfradrag skal udgøre mindst 100 kr. efter omlægningen. Hvis betingelsen ikke opfyldes, bortfalder kurstabsfradraget.
Skatteregler for lån i euro

Det er i nogle tilfælde muligt at optage et realkreditlån i euro som alternativ til danske kroner.

Forskellen mellem lånene er ikke blot valutaen og den usikkerhed, der knytter sig til den, men også at lån i euro er omfattet af kursgevinstlovens regler.

Generelle skatteregler

Generelt er kursgevinster på lån i euro skattepligtige, ligesom kurstab er fradragsberettigede. Det gælder både gevinster og tab som følge af ændringer i obligationskurserne og ændringer i valutakurserne. De særlige skatteregler anvendes, uanset om lånet er et obligationslån eller et kontantlån.

Skattepligten indtræder i det kalenderår, hvor gevinsten eller tabet realiseres. Generelt sker der dog ikke en beskatning, hvis nettogevinsten eller nettotabet er mindre end 1.000 kr. for det pågældende år.

Beregning og opgørelse af kursgevinster og kurstab foretages ved alle former for betalinger på et lån i euro, dvs. både ved de løbende terminsbetalinger, ved gældsovertagelse og ved indfrielse.

Terminsydelser

For hver terminsydelse skal kursgevinst eller kurstab på afdraget opgøres. Kursgevinst eller kurstab på lån i euro opgøres i danske kroner som forskellen mellem den værdi, afdraget havde på udbetalingstidspunktet og den værdi, afdraget har på forfaldsdagen for den aktuelle terminsydelse. I beregningen indgår således forskellen mellem på den ene side udbetalingskursen for obligationerne og obligationskursen på forfaldstidspunktet og på den anden side valutakursen på udbetalingstidspunktet og valutakursen på forfaldstidspunktet. I beregningen kan derudover medtages omvekslingsgebyrer og lignende omkostninger.

Forpligtelsen til at opgøre kursgevinst og kurstab påhviler låntageren, der ligeledes selv skal indberette resultatet til skattemyndighederne. Som oftest er realkreditinstitutterne behjælpelige med at skaffe de rigtige oplysninger.

Gældsovertagelse

Skal der ske gældsovertagelse af et lån i euro, skal den hidtidige låntager opgøre sin kursgevinst eller sit kurstab ud fra obligations- og valutakurserne på overtagelsesdagen sammenholdt med kurserne på udbetalingstidspunktet. I beregningen kan medtages omkostninger.

For den nye låntagers vedkommende skal de fremtidige beregninger af kursgevinst og -tab tage udgangspunkt i forskellen mellem ”gældsovertagelseskurserne” og de aktuelle kurser. Gældsovertagelseskursen afhænger af, om det overtagne lån er et kontantlån eller et obligationslån. Ved opgørelsen kan omkostninger medtages.

Kursgevinstbeskatning

Låntager bliver i visse tilfælde omfattet af kursgevinstlovens regler om beskatning.

Dette gælder bl.a. ved:

  • gældsovertagelse og indfrielse af kontantlån
  • udbetaling, gældsovertagelse og indfrielse af overkurslån
  • terminsbetalinger, gældsovertagelse og indfrielse af lån i euro.

 

Kontantlån og kursgevinster

Når et kontantlån i danske kroner ekstraordinært indfries, kan der opstå en kursgevinst, som er skattepligtig. Det gælder kontantlån, der er:

  • udbetalt den 1. januar 1996 eller senere 
  • optaget i perioden 22. december 1989 til 31. januar 1995, og som er gældsovertaget efter den 1. januar 1996.

Der er undtagelsesregler for indfrielser, der sker i særlige situationer, f.eks. i forbindelse med køb/salg af ejendommen, eller hvor indfrielsen sker på baggrund af et krav fra realkreditinstituttet. Særlige betingelser skal være opfyldt for at undtagelserne gælder.

Opgørelse af kursgevinsten

Hvis kontantlånet er udbetalt efter 1. januar 1996 og ikke senere er gældsovertaget, opgøres kursgevinsten som forskellen mellem kontantrestgælden på indfrielsestidspunktet og indfrielsesbeløbet. Kursgevinsten indgår i kapitalindkomsten i det år, hvor indfrielsen gennemføres. Der kan i kursgevinsten foretages fradrag for indfrielsesomkostninger og for forholdsmæssige stiftelsesomkostninger, hvis der er tale om en låneomlægning.

Eksempel
Kontantlånet har en kontantrestgæld på 810.000 kr. og indfries med et beløb på 750.000 kr., fordi indfrielseskursen er lavere end udbetalingskursen. Gevinsten udgør 60.000 kr. (med fradrag af omkostninger).

For gældsovertagne kontantlån, opgøres kursgevinsten som forskellen mellem en beregnet kursværdi af kontantrestgælden på indfrielsestidspunktet og indfrielsesbeløbet.

Den kurs, der benyttes til at beregne kursværdien af kontantrestgælden på indfrielsestidspunktet, fastlægges ud fra det forhold, der var mellem kontantrestgælden og obligationsrestgældens kursværdi på gældsovertagelsestidspunktet. Kursen fastsættes ud fra forholdene på gældsovertagelsestidspunktet som:

(obligationsrestgælden x obligationskursen / kontantrestgælden) x 100

Eksempel
Lånet er gældsovertaget den 15. december 2007. På det tidspunkt udgjorde obligationsrestgældens kursværdi 96 pct. af kontantrestgælden. Det svarer til, at kontantrestgælden blev overtaget til kurs 96.

På indfrielsestidspunktet udgør kontantrestgælden 810.000 kr. Omregnet med overtagelseskursen på 96 er kursværdien af kontantrestgælden 777.600 kr. Hvis indfrielsen sker med et beløb på 750.000 kr.,  udgør kursgevinsten 27.600 kr. (med fradrag af omkostninger).

Overkurslån

Et overkurslån er et lån, hvor kursværdien af lånet på udbetalingspunktet er højere end indfrielseskursen. Forskellen mellem kursværdien og indfrielseskursen udgør en kursgevinst, som kan være skattepligtig.

Eksempel
Hvis et obligationslån på 1 mio. kr. eksempelvis udbetales til kurs 105, bliver provenuet 1.050.000 kr., og der opstår en kursgevinst på 50.000 kr., som kan være skattepligtig kapitalindkomst for låntager.

Der sker ikke beskatning af et overkurslån i forbindelse med lånets udbetaling, hvis:

  • udbetalingen af lånet sker i henhold til et lånetilbud, der er afgivet mindre end 6 måneder før låneudbetalingen, og obligationerne ikke var noteret til en kurs over 100 på tilbudstidspunktet.

Et overkurslån, som er udbetalt med en skattepligtig kursgevinst, er også skattepligtigt ved gældsovertagelse, hvis obligationskursen på det tidspunkt er over 100.

Mere om Skat

Få opdateringer på mail

For dig, der ikke vil gå glip af nyheder fra Finans Danmark.

Tilmeld nyheder

temp-bookmark

Finans Danmark er interesseorganisation for bank, realkredit, kapitalforvaltning, værdipapirhandel og investeringsfonde i Danmark. Vores medlemmer er realkreditinstitutter, banker, sparekasser, andelskasser, danske filialer af udenlandske banker og investeringsfonde.

Læs mere om Finans Danmark og vores arbejde